什么是“跳单”？就是在二手房买卖或房屋租赁交易中，一方或双方为了规避、减少支付中介费，绕过中介私下交易的行为。近年来，随着买房需求日益上涨，“跳单”现象频繁发生，因“跳单”引起的法律纠纷也越来越多。市南法院为您讲解一起典型案例，向您详细阐释“跳单”行为的法律认定。本案由陈玉秀团队承办。
【案情简要】
某集团公司计划将名下位于青岛市南京路的房屋对外招商出租，选择某房产经纪公司作为中介服务企业为其提供租户客源。待涉案房屋顺利出租给某珠宝公司后，某房产经纪公司依据签订的《带客成交回馈协议》向某集团公司索要佣金，某集团公司以双方未签订居间或委托协议，不存在事实上的居间或委托关系为由拒绝支付，某房产经纪公司诉至法院要求支付佣金。
经法院查实，某珠宝公司负责人魏某通过微信向某房产经纪公司经纪人林某询问是否有房屋出租。经纪人林某通过微信将涉案房屋位置和照片发给魏某，并告知了租金价格，之后，经纪人林某带领某珠宝公司魏某进行了实地看房。看房后，经纪人林某联系某集团公司负责人付某，告知客户租赁合同想签三年，并询问了佣金事宜，付某将起草好的租赁合同微信转给了经纪人林某并明确答复佣金数额按照一个月租金标准支付。几日后，某珠宝公司将营业执照、法人身份信息发至经纪人林某，对租赁合同进行了确认，并向某集团公司支付了房屋租金和押金。
某集团公司不予认可上述事实，但未提交证据证明。
【法条链接】
《中华人民共和国民法典》第七条规定：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。
《中华人民共和国民法典》第九百六十五条规定：委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。
【裁判原则】
本案原被告之间虽未签订书面居间合同或其他委托协议，但通过某房产经纪公司提交的微信聊天记录，可以形成完整证据链，可就其关于涉案房屋向客户提供房源信息、进行实地带看、报告房屋租赁合同机会、促成双方签订房屋租赁合同、督促客户支付房屋租金及押金等事实达到高度盖然性的证明标准，能够证明某房产经纪公司已事实上对涉案房屋提供了相应媒介服务。某集团公司不予认可但未提交证据予以反证，相应不利法律后果由其自行承担，因此法院判决某集团公司应当按照双方约定的标准支付佣金。
【法官说法】
“跳单”俗称“跳中介”，多见于二手房买卖或房屋租赁中介纠纷案件中，是指房屋买卖或房屋租赁的一方或双方当事人已经与中介人签订了合同，中介人按照合同约定提供中介信息、履行促使双方协商洽谈促进交易相关义务或媒介服务，但一方或双方当事人为了规避或减少支付中介费用，而跳过中介私自签订合同的行为。一般存在三种行为表现：一是委托人利用中介人提供的信息机会或媒介服务直接与合同相对方订立合同；二是委托人利用中介人提供的信息机会或媒介服务，通过其他佣金比较低的中介人订立合同；三是委托人将中介人提供的信息机会或媒介服务透露给亲朋好友，以亲朋好友名义与合同相对方订立合同。
司法实务中，亦存在未签订居间或委托合同但事实上促成交易的情形，要根据中介人实际完成居间服务的情况确定佣金收取标准。
委托人维权指南：
1、委托人尽量选择口碑好、资质高的中介人；
2、委托人与中介人签订书面委托协议，明确委托事项、期间、佣金标准、服务内容、违约责任；
3、提高证据意识，及时保存微信聊天记录、电话沟通记录、付款凭证等重要证据。
中介人维权指南：
1、中介人与委托人签订书面委托协议，明确是否是独家代理，并明确各方委托事项、期间、佣金标准、服务内容、违约责任；
2、提高证据意识，及时保存微信聊天记录、电话沟通记录、房源带看照片、签署带看协议等能证明自身提供中介服务相关证据；
3、提高自身服务水平和业务能力，增强在房产经纪市场中的竞争力。
